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Dossier à jour de la loi de finances pour 2019

Dossier de synthèse

La société civile immobilière: SCI

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2. Le fonctionnement de la société civile immobilière

2. 2. Les associés de la SCI

Les associés de la SCI n'ont pas le statut de commerçants. Ainsi, comme nous l'avons évoqué précédemment un mineur ou un incapable majeur pourra être associé de la SCI, sous condition qu'il soit représenté pour la prise des décisions dans le cadre des assemblées.

Les associés ont un droit à l'information concernant la santé financière de la société. Chaque associé a le droit de consulter les documents sociaux relatifs aux trois derniers exercices au siège social de la société.

Il peut ainsi consulter les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexes), les livres d'inventaires de la société, les rapports de la gérance soumis à l'assemblée, ainsi que les procès verbaux des assemblées.

L'information des associés est effectuée au moins une fois par an. En effet, l'article 1855 du Code civil prévoit que « les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois ».

De même, l'associé de la SCI ne peut pas être privé de son droit de participer aux assemblées, il doit être régulièrement convoqué et l'accès à l'assemblée ne peut lui être refusé.

L'assemblée générale des associés est convoquée par le gérant, et tous les associés doivent avoir étés convoqués. En cas de violation de cette obligation, il y aurait une annulation de l'assemblée générale.

Lors d'une assemblée générale, chaque associé dispose d'une seule voix par principe, mais les statuts peuvent prévoir de façon dérogatoire que chaque associé dispose d'autant de voix qu'il dispose de parts sociales. De cette façon, les décisions sont prises à la majorité des parts sociales et non pas à la majorité des associés de la société.

L'associé en contrepartie des apports qu'il a réalisé au profit de la société a reçu des parts sociales, celles-ci lui donnent droit à une quote-part des bénéfices. Cette vocation aux bénéfices doit suivre la répartition qui a été prévue dans les statuts.

Toutefois, si les statuts ne prévoient rien concernant la vocation aux bénéfices, ceux-ci sont répartis en fonction de la quote-part détenue par chacun des associés dans le capital de la société.

Les dividendes sont imposés entre les mains de l'associé qui les reçoit dans la catégorie des revenus fonciers, même si ceux-ci ne sont pas effectivement distribués par la société (mis en réserve, ou laissés en compte courant d'associé par exemple).

Les dividendes reçus par les associés constituent les droits financiers de l'associé dans la société.

A côté de ces droits financiers, les associés de la SCI disposent de droits patrimoniaux constitués par la valeur des parts sociales.

Cependant, la cession des parts sociales des associés n'est pas libre comme nous l'avons vu précédemment. En effet, la société civile immobilière étant une société de personnes, il est nécessaire que les associés de la société puissent agréer les cessionnaires des parts sociales.

Cet agrément est nécessaire en cas de cession entre vifs, mais il est possible de le prévoir aussi à cause de mort.

Cependant, l'article 1861 du Code civil prévoit que « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés. Il n'est notifié qu'à la société quand les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par les gérants. Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant ».

La liberté statutaire offerte par la SCI permet soit de contrôler de façon stricte les mouvements des parts sociales, soit au contraire de les aménager. Les statuts peuvent retenir une majorité pour accorder l'agrément plus ou moins stricte.

Lorsque l'agrément est accordé au cessionnaire, la cession s'effectue à son profit.

En revanche, lorsque l'agrément est refusé, le cédant doit pouvoir toujours exercer son droit de retrait.

Ainsi, l'article 1862 du Code civil prévoit que les associés peuvent proposer d'acquérir les parts du cédant. Dans une telle hypothèse, les associés sont réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement.

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts.

La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.

Dans ce cas l'article 1862 prévoit que le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert doivent être notifiés au cédant.

Si le cédant n'est pas d'accord avec le prix proposé pour le rachat de ses parts, il peut renoncer à les céder, ou bien il peut demander à ce qu'elles soient évaluées par un expert désigné par la Président du Tribunal de Grande Instance compétent, au cours d'une procédure de référé.

Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications de sa volonté de céder ses parts sociales (à la société et aux associés), l'agrément à la cession est réputé acquis.

Le cédant pourra donc passer outre l'agrément et céder librement ses parts sociales à la personne de son choix.

L'associé de la SCI a une obligation indéfinie et conjointe aux dettes sociales.

En effet, l'article 1857 du Code civil prévoit que « à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible ».

La question s'est posée de savoir si cet article avait également vocation à s'appliquer à l'action d'un associé créancier de la société, dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 mai 2012 (Cass. com., 03 mai 2012, pourvoi n°11-14844). En l'espèce, l'associée d'une SCI créancière de celle-ci au titre d'avances en compte-courant, a, assigné une coassociée à proportion de sa part dans le capital social, après avoir poursuivi sans succès la société en paiement.

Elle demandait le bénéfice des dispositions de l'article 1857 du Code civil, au motif que l'associé ayant prêté de l'argent à la société civile est un créancier comme un autre, et que dès lors, il a le droit d'agir contre les coassociés, dans la mesure de leur part dans la société. Mais la Cour de cassation refuse. Selon la Cour, les associés ne peuvent se pas se prévaloir de l'obligation aux dettes sociales puisque cette obligation est instituée au seul profit des tiers par l'article 1857 du Code civil.

L'article 1857 du Code civil permet ainsi aux seuls créanciers tiers de la société le droit d'agir contre chaque associé en leur réclamant que la quote-part de dette correspondant à leur quote-part du capital de la société défaillante.

Par exemple, si la dette de la société défaillante est de 400 000 euros, et que la société ne compte que deux associés ayant chacun 50% des parts sociales. Le créancier devra actionner chaque associé, et ne pourra lui demander que 200 000 euros. La responsabilité conjointe se distingue en effet de la responsabilité solidaire. Dans l'exemple rapporté, si la solidarité avait été solidaire et non conjointe, le créancier aurait pu demander à l'associé de son choix le paiement de la totalité de la dette (400 000 euros), à charge pour ce dernier de se retourner contre son associé.

L'obligation aux dettes sociales est indéfinie, c'est-à-dire que l'associé peut être tenu de payer les dettes sociales bien au-delà de son apport.

Par exemple, si l'associé a apporté 50 000 euros en numéraire à la société, si la société est défaillante et qu'il reste à payer des dettes, alors l'associé perdra non seulement la valeur de ses parts sociales (qui par principe ne valent plus rien, la société étant en faillite), mais il devra en plus rembourser les créanciers sociaux jusqu'à complet apurement des dettes sociales.

Cependant, cette obligation indéfinie et conjointe aux dettes sociales de l'associé de la SCI, est subsidiaire.

En effet, l'article 1858 du Code civil prévoit que « les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ».

Le créancier doit donc en priorité demander le paiement de sa créance à la société, et doit la mettre en demeure de payer. Il doit résulter de cette mise en demeure une interpellation suffisante et formelle de s'exécuter.

Si la société ne s'exécute pas le créancier pourra alors demander en justice la condamnation de la société à payer ses dettes par le biais d'une injonction de payer, ou bien le créancier pourra assigner la SCI en redressement judiciaire.

Une fois que le créancier pourra justifier du fait que les poursuites contre la société se sont révélées inutiles, il pourra alors se retourner contre les associés de la SCI.

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LES COMMENTAIRES
LUDOVICLE 27/02/2018 À 10:01:29

Merci le droit accessible

CHRISTIANLE 27/11/2017 À 19:04:24


Je voulais un modèle de statuts.

ALAINLE 14/11/2017 À 15:12:52

Merci pour cet excellente article à propos de la SCI. Pour prolonger je dirais que pour ce qui est de l'annonce légale on peut dorénavant trouver des modèles : https://www.lelegaliste.fr/annonce-legale/modele-dannonce-legale-creation-de-sci qui respectent le nombre de caractères et permettent de bien cadrer le budget de formalités lors de la création de la SCI.

PATRICKLE 05/08/2015 À 11:08:50

Parfait.
Rien à dire

CHLOÉLE 29/01/2015 À 14:40:40

ok

MICHELLE 28/01/2015 À 15:46:29

Merci

JOCELYNELE 11/06/2014 À 20:15:36

bonsoir,
nous sommes 3 soeurs à investir dans une SCI familiale, nous avons l'apport pour acquérir un immeuble, sommes nous obligées d'ouvrir un compte bancaire ?
Merci

SERKANLE 06/06/2014 À 11:38:25

simple et clair

NADINELE 15/04/2014 À 18:13:39

Je voudrais savoir si une SCI est dans l'obligation de par la loi d'avoir un gérant et si le remplacement du gérant démissionnaire doit avoir lieu dans un délai précis
Merci

EMMANUELLE 13/03/2014 À 13:57:17

merci

ANTHONYLE 02/03/2014 À 18:29:31

Très bon doc

PHILIPPELE 13/10/2013 À 11:41:49

impec ,c'est ce que je recherchais!..

JEANNINELE 08/09/2013 À 15:36:13

Si un associé a vendu toutes ses parts ( pour sortir de la SCi (de 99 ans) sera-t- il définitivement déchargé de toutes ses obligations ( dettes, etc) merci

JAMALLE 25/06/2013 À 17:48:06

article très détaillé
merci

MAMIESOLEILLE 17/06/2013 À 02:38:16

Merci,le document intéressant-
Je vais pouvoir répondre et expliquer clairement à ma fille le fonctionnement d'une SCI

MARTINELE 13/03/2013 À 15:39:37

merci très bien conçu

FETIARINJARALE 30/01/2013 À 13:23:17

Merci à Documentissime. Encore une fois, le document est clair et à la portée des simples profanes!

TONYLE 07/05/2012 À 13:33:14

Intéressant

OUSMANELE 29/01/2012 À 17:13:19

ce document permet aux praticients de bien conprendre la création et fonctionnement des sociétés

RAYMONDLE 28/07/2011 À 11:18:34

Je remerçie vivement Documentissime pour mettre à la disposition des internautes, gracieusement toutes les documentations et conseils juridiques, dans tous les domaines.
Il est certain, que c'est une aide appréciable qui permet de prendre des décisions en connaissance de cause, et qui est gratuite;
Merci à l'equipe de Documentissime

AZNABLE 28/03/2011 À 17:23:49

Bonjour,

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu,a contracté un emprunt bancaire pour l'acquisition de 2 locaux commerciaux en vue de leur location. Ledit emprunt peut-il être qualifié d'emprunt immobilier professionnel ou d'emprunt personnel? Autrement dit une SCI, du fait de l'acquisition de locaux commerciaux acquiert-elle le statut de professionnelle?
Merci de votre réponse

AZNABLE 28/03/2011 À 17:07:08

Bonjour,

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu,a contracté un emprunt bancaire pour l'acquisition de 2 locaux commerciaux en vue de leur location. Ledit emprunt peut-il être qualifié d'un emprunt immobilier professionnel ou d'un emprunt personnel? Autrement dit une SCI, du fait de l'acquisition de locaux commerciaux acquiert-elle le statut de professionnelle?
Merci de votre réponse

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Modifié le 26/06/2012 à 09:58:19

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