La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, la vente conclue en vertu d'un pacte de préférence ne prend effet qu'au jour de sa conclusion effective et non rétroactivement au jour de la conclusion du pacte.

Le promettant doit respecter la priorité donnée au bénéficiaire lequel est libre d'accepter ou non l'offre de vente.

Le promettant est donc soumis à une obligation de faire : l'obligation d'informer le bénéficiaire de son intention de vendre et lui proposer d'acquérir le bien. Si le bénéficiaire n'accepte pas, le promettant est libéré dans la mesure où le refus entraîne la fin du pacte. Le promettant peut alors contracter aux mêmes conditions avec un tiers (Civ. 3ème, 29 janvier 2003).

Par un arrêt du 18 octobre 1983, la cour de cassation a admis que le promettant, malgré la conclusion du pacte de préférence, conserve la faculté de faire une donation portant sur le bien en cause à toute personne. En effet, elle a considéré que la préférence ne concerne que le type de contrat pour lequel elle a été conclue et non tous types d'aliénation du bien. Dès lors, lorsque le pacte de préférence concerne une vente, la donation du bien ne peut pas être reprochée au promettant. Néanmoins, cette solution a été vivement critiquée et la jurisprudence, bien qu'incertaine à ce sujet, semble désormais contester cette position et analyser la donation du bien en une violation de pacte de préférence susceptible d'engager la responsabilité du promettant.

Lorsque le promettant conclut la vente avec un tiers sans respecter la préférence accordée au bénéficiaire du pacte, la vente ne peut pas être annulée à la demande du bénéficiaire mais le promettant devra l'indemniser (article 1142 du Code Civil). Ainsi, seule l'attribution de dommages et intérêts est possible et non l'exécution forcée du contrat de vente.

Néanmoins, lorsque le tiers en question a acquis le bien alors même qu'il avait connaissance du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir, il est de mauvaise foi. Selon la Cour de cassation, le bénéficiaire du pacte de préférence est, dans cette hypothèse, en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec le tiers de mauvaise foi et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur (Cass. Ch. mixte, 26 mai 2006, n° 240). Cette solution récente vient à l'encontre d'une jurisprudence constante qui refusait toute substitution et permettait seulement l'annulation de la vente.

S'il n'est pas démontré que l'acquéreur savait que le bénéficiaire du pacte avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, donc la réalisation de la vente ne pourra pas être ordonnée au profit du bénéficiaire du pacte. Il ne pourra donc que demander des dommages intérêts.