La défiscalisation immobilière: les lois Robien, Borloo et Scellier

1. 4. Le fonctionnement du régime de Robien

Le dispositif Robien permettaittait de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acheté.

Ce qui était particulièrement intéressant, c'est que l'amortissement ne se limitait pas au montant de l'investissement initial, c'est-à-dire au montant auquel avait été acheté l'immeuble. En effet, il était aussi possible d'amortir les dépenses ultérieures d'amélioration du logement ou même les frais d'agrandissement.

L'amortissement initial : la base de calcul de l'amortissement était constituée du prix d'achat du logement auquel il fallait ajouter les frais accessoires tels que les frais de notaire, les commissions intermédiaires…

Lorsqu'il s'agissait d'immeubles construits, transformés ou réhabilités, on devait tenir compte des frais d'acquisition du terrain, mais aussi des honoraires d'architecte, du coût de la main d'œuvre…

Pour le « Robien recentré », (donc applicable pour les investissements effectués à partir du 1^er septembre 2006), les taux d'amortissement étaient les suivant :

· 6% les sept premières années

· Puis 4% les deux années suivantes.

Important : A l'issue de cette période de neuf ans, le dispositif « Robien recentré » ne permettaittait pas à l'investisseur de reconduire son engagement pour une ou deux périodes de 3 ans. Cela faisait partie des grandes différences avec les dispositifs « Robien classique » et « Borloo Neuf ».

Le total des déductions ainsi effectuées représentait donc 50% de la valeur de l'investissement initial.

Le point de départ des amortissements : le point de départ des amortissements était fixé au premier jour du mois d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle était postérieure.

Ex : la construction du logement était terminée le 13 mars 2009. Le point de départ de l'amortissement était donc le 1^er mars 2009.

Pour Information : dans le cadre du dispositif Robien « Classique » (applicable qu'aux investissements effectués avant le 31 aout 2006), les taux d'amortissements étaient 8% les 5 premières années et de 2.5% les 4 années suivantes.

Les dépenses ultérieures : les travaux d'agrandissement, de reconstruction… : si le propriétaire décide de procéder à ce type de dépenses pour un logement placé sous le dispositif Robien, alors il pouvait bénéficier des mêmes avantages d'amortissement que ceux exposés ci-dessus.

Cependant, la condition était la souscription d'un nouvel engagement de location de 9 ans.

Les cas de remise en cause du droit d'amortissement : Si l'une des conditions obligatoires fixées par la loi Robien n'est pas respectée alors cela pouvait entrainer la remise en cause de l'amortissement et donc de l'avantage fiscal. Si tel était le cas, alors le montant des amortissements déduits était réintégré dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'obligation n'a pas été respectée.

Les cas de remise en cause étaient les suivants :

· Non respect de l'engagement de location du logement (pendant 9 ans) dans les conditions prévues par la loi.

· Toute cession, qu'il s'agisse d'une vente, d'un démembrement de propriété ou même d'une donation… pendant la période d'engagement de location.

· Ou inscription du logement à l'actif d'une entreprise pendant la période de location obligatoire.

Remarque : en cas de mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location, il était obligatoire, afin de pouvoir continuer à bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Robien, que les époux reprennent le dispositif à leur profit.

Il en était de même en cas de divorce ou de séparation ou même de sortie d'une personne jusque là à charge et propriétaire du logement. Dans ces cas, c'était la personne qui conservait le logement qui devait faire une demande de reprise auprès de l'administration.