Le bail commercial

En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

Lorsque le bailleur souhaite construire ou reconstruire l'immeuble existant, il a le droit de refuser le renouvellement du bail à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction.

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

En pratique, il est compliqué d'offrir au locataire un local équivalent ou situé dans le même quartier et présentant les mêmes caractéristiques que le précédent pour l'attraction de la clientèle.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.

Le bailleur doit donc indemniser le locataire des dommages causés par le déménagement à savoir :

- Les frais de déménagement, de démontage et remontage de son matériel.

- La perte de chiffre d'affaires momentanée du fait du déménagement.

- La perte définitive d'une partie de la clientèle n'ayant pas suivi le commerçant dans son déménagement.

Il faudra faire évaluer les frais liés au déménagement par un expert, sachant que cette opération peut donner lieu en pratique à un contentieux nourri.

Lorsque l'immeuble est démoli par le propriétaire pour être reconstruit le locataire bénéficie d'une priorité de réinstallation dans les locaux, mais il doit notifier au bailleur son intention de se réinstaller.

Cependant, lorsque l'immeuble reconstruit, possède une superficie supérieure à celle de l'immeuble démoli par le bailleur, le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés.

Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux.

Le propriétaire peut également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire.

Celui-ci a droit, dans ce cas, à une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.

En cas de refus de renouvellement du bail commercial en fin de période le bailleur devra verser à son locataire une indemnité d'éviction.

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçue l'indemnité.

Cette indemnité est fondamentale pour le locataire qui se voit refuser le renouvellement de son bail. En effet, le refus de renouvellement peut faire disparaitre purement et simplement le fonds de commerce. Celui-ci se trouve privé de sa clientèle, qui est l'élément prépondérant du fonds de commerce, et il n'est pas certain que celle-ci suive le commerçant dans un autre local commercial.

En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire.