Le bail commercial

1. 2. La durée du bail commercial

Le bail commercial ne peut être inférieur à neuf ans.

Lorsque l'on parle de baux commerciaux il est fréquent d'employer le terme de locations « 3/6/9 », en référence aux périodes de résiliations triennales. En effet, à défaut de convention contraire, le preneur du local commercial a la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Il peut donc donner congé à son bailleur après une période de location de trois ans, puis à la date anniversaire des six ans du bail et enfin au terme du bail.

Le bailleur a la même faculté de résiliation s'il entend:

-construire, reconstruire, surélever l'immeuble existant ;

- réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;

-exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;

-démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié a la faculté de donner congé à son bailleur. Cette règle vise le commerçant qui souhaite partir en retraite et arrêter toute activité commerciale.

Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger à cette durée de neuf ans dans le cadre des baux de « courte durée », à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste dans les lieux, il s'opère un nouveau bail soumis aux dispositions classiques des baux commerciaux (durée de 9 ans).

Le bail de courte durée est donc relativement risqué pour le bailleur, puisqu'il devra s'assurer que le locataire aura bien quitté les lieux moins de deux ans après la conclusion du bail commercial de deux ans.

A la fin du contrat de location, le preneur commerçant bénéficie d'un droit de renouvellement du bail commercial, qui sera étudié ci-après.