Le bail commercial

Chaque partie peut résilier le bail commercial conclu entre elles. Les parties peuvent définir dans le contrat de bail quels sont les motifs de résiliation du bail commercial et quelle est la procédure à suivre pour sa mise en œuvre.

Cette volonté commune peut-être expresse c'est-à-dire résulter d'une convention ou tacite.

Cette admission de l'accord de volonté tacite se retrouve par exemple en matière de cession de droit au bail.

Concernant la résiliation amiable du bail la jurisprudence impose que les manifestations d'une volonté positive soient l'expression d'une intention dépourvue d'ambigüité.

Par exemple, dans un arrêt du 29 juin 2009 la Cour de Cassation a retenu que: « la remise des clés étant intervenue sur l'initiative du bailleur et ayant fait l'objet d'un procès-verbal de constat, la Cour d'appel a caractérisé la résiliation amiable du bail à cette date ». (Cass. civ.3ème, 23 juin 2009, Administrer oct 2009.34, obs Barbier).

De plus, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement est un acte d'huissier. En pratique, il faut laisser l'huissier rédiger le commandement puisqu'il s'agit d'un acte dont la rédaction est soumise à de nombreuses formalités. De plus, la nullité du commandement peut avoir des conséquences désastreuses pour le bailleur.

Le locataire peut saisir le juge afin de suspendre le jeu et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le redressement et la liquidation judiciaire n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Lorsque le preneur se trouve en liquidation judiciaire, le liquidateur fera le choix soit de résilier le bail, soit de le poursuivre en vue de sa cession. Lorsque le liquidateur décide de résilier le bail, elle est notifiée au bailleur et s'impose à lui.

Toutefois, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail pour une cause antérieure ou postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective.

Pour la première, il doit introduire son action dans un délai de 3 mois à partir de la publication du jugement d'ouverture de la procédure. (Loi du 26 juillet 2005) La cause antérieure ne peut en aucun cas concerner une obligation de paiement, comme les loyers, mais doit être une obligation de faire ou ne pas faire (travaux...)

Quant à la demande de résiliation du bail pour cause postérieure au jugement d'ouverture, l'article L 641-12 al 5 du Code de commerce dispose que : "Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire". Le bailleur pourra donc parfaitement introduire une action en justice et mettre en jeu le mécanisme de la clause résolutoire. Cela étant il devra respecter des délais puisqu'il ne pourra agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement de liquidation judiciaire (art L622-14 al 3).

Toute stipulation contraire contenue dans le bail commercial est réputée non écrite.

Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.

Par ailleurs, il existe une révision légale du loyer qui est triennale. Sans que la révision soit prévue dans une clause du contrat, elle pourra être mise en œuvre à compter de 3 ans écoulés plus un jour, à compter de la conclusion du bail, de la précédente révision ou de la fixation judiciaire.