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Droit de l'immobilier

Peut on réduire le bail si on habite dans une maison indécente?
Logement loué : résiliation du bail

bonjour, nous sommes en location (depuis le 1er avril 2011) dans une maison avec des vices cachés. Il y a un problème d'isolation dans la chambre mansardé (grenier mal isolé juste à coté) donc courant d'air ainsi que passage d'insecte (et escréments souris), isolation cuisine (véranda) avec tole plexi en toit donc courant d'air et invasion de fourmis dans les murs de la cuisine ainsi qu'infiltration d'eau au niveau de la baie vitrée lors de grosses pluie. Je précise que nous avons 3 enfants ( 5ans, 19 mois et 1 mois et demi)!
Pourrai t on réduire le préavis et récupérer la totalité de notre caution?


Question posée le 28/06/2011

Par Cindy

Département : Nord (59)


Mots clés de cette question :dépôt de garantie et bail d'habitationétat des lieux d'entréeétat des lieux de sortieinsalubritélogement indécentlogement insalubrepréavis réduitpréavis résiliation bailrésiliation bail habitation
Date de la réponse : le 01/07/2011

Bonjour,

Les cas de préavis réduits sont spécifiquement prévus par la loi. En effet, dans certains cas, le locataire peut bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois. Ces cas sont limitativement énumérés par la loi du 6 juillet 1989 :

- obtention d'un premier emploi

- mutation

- perte d'emploi

- nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.

Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.

En outre, la loi de simplification du droit du 17 mai 2011 a dans son article 12 étendu aux bénéficiaires du RSA ce préavis de congé réduit.

La loi ne prévoit rien en matière de préavis pour un logement ' indécent '. Vous devrez respecter le préavis légal de trois mois.

Un logement peut être qualifié d'insalubre seulement s'il a fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité délivrée par la préfecture. Cette déclaration est prise si le logement ou l'immeuble ne répondent pas aux normes de salubrité, telles qu'elle sont définies par les lois (codifiées dans le Code de la Construction et de l'Habitation, le Code de la Santé Publique, le Code Sanitaire Départemental'.).

La notion d'insalubrité relève de l'action des pouvoirs publics 'ces derniers pourront notamment obliger le propriétaire à effectuer des travaux-, alors que la décence relève des relations contractuelles privées entre le propriétaire et le locataire et c'est alors ce dernier qui pourra, devant le juge judiciaire, obliger le propriétaire à effectuer des travaux d'amélioration. Pensez à vous renseigner si vous estimez que votre maison est insalubre. (En effet, en cas d'insalubrité, le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité, jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux. Le propriétaire est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais
de réinstallation.)

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de louer au locataire un logement décent, autrement dit un logement présentant toutes les caractéristiques de sécurité et tout le confort attendu de tout logement. Un décret du 30 janvier 2002 a précisé que les locaux mis en location, et à usage d'habitation doivent répondre aux normes minimales d'habitabilité et de confort. Le logement doit donc être en bon état. A défaut, le locataire peut exiger de la part du bailleur des travaux destinés à mettre aux normes le logement loué, à tout moment. Je vous invite à vous rapprocher vers un huissier afin de faire constater les dégâts et divers travaux puis mettre en demeure le propriétaire de mettre ne état, si vous souhaitiez rester dans ce logement.

Concernant la caution, appelée aussi dépôt de garantie, ce versement est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Il est prévu que le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garanti si le logement a été mal entretenu ou dégradé, l'état de lieux de sortie sera comparée à l'état des lieux d'entrée. Si dès le départ il était indiqué sur l'état des lieux d'entrée ses moisissures et autres dégâts alors votre propriétaire n'a aucun droit de conserver une partie de la caution, à l'inverse lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée si vous n'aviez rien indiquez à ce sujet alors il y un fort risque que celui-ci vous fasse une retenue sur la somme.

Voici divers modèles de lettres gratuits qui pourront vous aidez dans vos démarches.

- http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-contestation-des-frais-de-reparation-retenus-sur-le-depot-de-garantie-1085.html
- http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-mise-en-demeure-de-restituer-le-depot-de-garantie-1724.html
- http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-mise-en-demeure-faite-au-bailleur-de-realiser-des-travaux-de-remise-aux-normes-1726.html
- http://www.documentissime.fr/modeles-de-lettres/lettre-de-resiliation-de-bail-d-habitation-par-le-locataire-1990.html

Cordialement.

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